세금이야기,자녀에게 주택매매시 양도세 과세여부(수)2019-05-08

세금이야기,자녀에게

 주택매매시 양도세 과세여부

(수)2019-05-08

Q. 올해 은퇴하는 회사원입니다. 고향에 새집을 사서

 내려가고, 20년간 보유해온 서울 집 한 채는 팔아버릴 계획

이었는데, 주택 경기 급락으로 서울 집을 당초 생각했던 가격에 

팔기 어려울 것 같습니다. 새집을 산뒤 몇 년이 지나면 1주택자

 양도소득세 감면 혜택도 못 받는다던데, 좀 기다려보다가 최악

의 경우 현재 무주택자인 딸에게 판다면 양도세 감면을 

그대로 받을 수 있을까요?

A. 세법은 집이 한 채뿐인 가구가 이사 갈 집을 

먼저 구입한 뒤 기존 집을 파는 경우 '일시적 2주택자'로

분류해 1주택자와 똑같은 양도세 비과세 혜택을 주고 있습니다.

여기엔 몇 가지 조건이 있습니다. 

우선 매각 가격이 9억원 이하여야 합니다. 

9억원 이상에 판 경우에는 

초과분에 대해 양도세가 부과됩니다. 

양도소득세 테이블

매각하는 집의 보유 기간은 2년 이상이어야 합니다. 

서울 등 조정대상지역은 '거주 기간'이 2년 넘어야 합니다.

 또 새집을 구입한 시점이 기존 집을 구입한 날로부터 

1년이 넘어야 합니다. 기존 집을 파는 시점은 

새집 구입 후 3년(서울 등은 2년) 이내여야 합니다. 

1주택 보유자가 자녀에게 집을 팔아도 

양도세 비과세 혜택을 받을 수는 있습니다. 

다만 객관적 입증 절차가 필요합니다. 우선부모-자식 간

 실제로 돈이 오고 간 사실을 입증해야 합니다. 

또한 집을 산 자녀는 실제로 그 집을 살 능력이 된다는 

점을 입증해야 합니다. 세무 용어로는 

'주택 취득자금 출처 소명'이라고 합니다.

이 두 가지를 입증하더라도 시세보다 너무 싸게 또는 

비싸게 판 경우 세금 부담이 오히려 늘어날 수 있습니다. 

기준은 시가(時價)와의 차액(差額)입니다. 

주로 문제가 되는 쪽은 시가보다 싸게 판 경우입니다. 

세법은 시가보다 30% 이상 또는 3억원 이상 싸게 팔았다면 

증여로 간주해 자녀에게 증여세가 과세됩니다.

그렇다면 30% 이내에서 10~20% 싸게 판 경우는 어떻게 될까요. 

일단 증여세는 피할 수 있습니다. 하지만 세무 당국은 

시가 범위를 5% 이상 벗어난 거래가격을 인정하지 않기 때문에, 

'관련 법령이 규정한 시가'대로거래한 것으로 간주합니다. 

예컨대 시가 10억원짜리 아파트를 10% 싼 9억원에 

자녀에게 팔았다고 신고할 경우, 10억원에 판 것으로 

간주해 9억원을 초과한 1억원에 대해 양도세를 부과하는 겁니다.


 출처: 추연길 추연길세무회계사무소 대표