한남 뉴타운개발 다닥다닥 건폐율 42%(금)2019-04-19

한남 뉴타운 3구역 좁다좁아 건폐율 42%

(금)2019-04-19

서울 강북 재개발 ‘최대어’ 한남뉴타운3구역의 재개발 후 

건폐율이 42%에 달하는 것으로 나타났다. 

이는 건축물 바닥면적을 

토지 면적으로 나눈 비율이다.

 이 비율이 높다는 건 건물을 다닥다닥 붙여 짓는다는 의미다. 

사생활 보호, 녹지 확보 등의 측면에서 약점이 있다. 

한 부동산 전문가는 “강남급 부촌으로 부상하지 

못할 가능성이 생겼다”고 말했다.

일반 아파트 두 배 건폐율

18일 한남3재정비촉진구역 사업시행인가 고시문에 따르면 

이 구역의 건폐율은 42.09%다.  40%대 건폐율은 아파트 단지치곤 

높은 편에 든다. 수도권 신축 아파트는 대개 20% 안팎이다. 

최고가 아파트 중 하나인 삼성동 ‘아이파크삼성’은 

건폐율이 9%에 불과하다. 통상 다세대주택의 건폐율이 40% 내외다.

한남3구역 면적은 약 38만㎡(대지면적 약 28만㎡)로 

한남뉴타운 안에서 가장 크다. 건물 수도 최대 규모다. 

197개 동의 아파트와 테라스하우스를 지을 계획이다. 

한광교회가 있는 구릉지를 중심으로 강변북로변과 이태원로변 등

 지형을 따라 잘게 쪼갠 블록만 13곳이다.

블록별 건폐율은 34~51%로 편차가 크다. 

보광로를 따라 들어서는 7-2블록이 51.66%로 가장 높다. 

이곳은 최고 22층 아파트 16개 동, 1527가구가 들어설 예정이다. 

언덕을 따라 5층 높이 테라스하우스가 들어서는 2-2블록 또한 

동 간 간격이 좁은 편이다. 구릉지의 단차를 이용해 짓는 대신 

앞뒤 동이 다닥다닥 붙게 설계됐다. 건폐율은 43.33% 수준이다.

강변북로를 끼고 있는 3블록의 건폐율이 34.03%로 그나마 

한남3구역 가운데 가장 낮다. 하지만 서울의 다른 대단지

 아파트와 비교하면 이 또한 높은 수준이다. 

단일 단지로는 역대 최대 규모인 

가락동 ‘송파헬리오시티’의 건폐율이 19%대다. 

류진렬 피데스AMC 대표는 “준주거지역에 들어서는 주상복합과 

저층 테라스하우스 계획을 감안하더라도 일반 아파트 대비

 2.5~3배 정도 높은 건폐율”이라며 “건물 간 적정 이격거리가 

나오지 않을 경우 입주민의 프라이버시와 관련한 

문제가 생길 우려가 있다”고 지적했다. 

비정상적으로 높은 건폐율은 서울시의 높이 규제 때문이다.

 한남뉴타운은 2003년 11월 2차뉴타운으로 지정됐지만

 재정비촉진계획을 수립하는 데만 6년이 걸렸다. 

오세훈 전 시장에서 박원순 시장으로 시정 책임자가 바뀌면서 

개발 밑그림이 완전히 달라졌다. 한남3구역의 최고 층수 계획은 

이때 29층에서 22층으로 내려갔다. 최고 높이는 해발 118m에서 

90m로 낮아졌다. 새로 들어서는 아파트가 

남산의 7부능선을 가려선 안 된다는 게 서울시 방침이다. 

내려간 높이만큼의 집을 짓기 위해선 

아파트 동수가 늘어날 수밖에 없었다.

김윤숙 유명한공인 대표는 “조합원이 많은데 높은 건물이 

들어설 수 없다 보니 자연스럽게 촘촘해질 수밖에 없는 구조

”라며 “존치되는 도로가 많아 큰 틀에서의 정비계획이 불가능한 점

도 건폐율을 높인 요인”이라고 지적했다. 다른 중개업소 관계자는

 “다른 구역들도 사정은 비슷할 것”이라고 전했다.



강남권 부촌 물 건너가나

한남동엔 ‘유엔빌리지’와 ‘한남더힐’, ‘나인원한남’ 등 

고급 주택이 많다. 이들과 자연스럽게 어깨를 맞춰 간다는 게 

당초 조합의 구상이었다. 고급 단지 가운데서 밀도가 높은 편

에 드는 한남더힐의 건폐율은 29% 수준이다. 보광동 A공인 관계자는

 “한남3구역이 언덕배기의 ‘닭장’ 같은 모습이 된다면 부촌 이미지와는 

거리가 멀어질 수 있다”고 지적했다. 한 대형 건설사 관계자는

 “저층 건물 비중이 높은 게 그나마 다행”이라며 “같은 건폐율의 

일반 중고층 아파트와 비교하면 숨막히는

 느낌은 덜할 것”이라고 말했다.

한강공원을 이용하기 어렵다는 것도 단점으로 꼽힌다. 

반포와 압구정 등 강남 부촌은 대부분 한강공원을 끼고 있어 

선호도가 높다. 하지만 한남3구역은 도로뿐이다. 강변동(棟)은 

강변북로의 소음과 분진부터 걱정해야 할 처지다. 

계획상 소형 아파트 비중도 높다. 임대를 포함한 전체 5816가구 

가운데 전용면적 59㎡ 이하 소형 면적대가 3014가구로 절반을 넘는다. 

전용 132㎡를 넘는 대형 면적대는 16%(948가구)가량이다. 

한남동 B공인 관계자는 “인근 한남더힐이 최고 부촌이 된 건 

중대형 위주로 구성돼 있기 때문”이라며 “부자들은 끼리끼리 

모여서 살고 싶어 한다”고 말했다.